Новости

Цены на квартиры заморожены, застройщики усиленно трудятся над исправлением ошибок и повышением качества, а продавцы квартир на вторичном рынке становятся все сговорчивее. Именно так будет выглядеть рынок жилой недвижимости в 2016 году. Об этом пишет портал dengi.ua.

Застройщикам в 2015 году пришлось изрядно попотеть. Галопирующая девальвация гривны заставила пересматривать сметы, ужиматься в расходах и даже экономить на качестве строительных материалов. Все ради того, чтобы не повышать цены теми же темпами, с которыми падала национальная валюта.

И все же, пересмотра прайсов девелоперам избежать не удалось, цены на первичную недвижимость в гривневом эквиваленте выросли на 30-50%.

Хотя потенциальным покупателям квадратных метров, которые держали сбережения в валюте, это было на руку. Ведь впервые за долгие годы стоимость квартир в пересчете на доллары приблизилась к значениям 10-12-летней давности. Это, кстати, поставило в незавидное положение и продавцов вторичного жилья, так как они были вынуждены спешно пересматривать ценники вниз - чтобы угодить покупателям.

В 2016 году ситуация на рынке будет немного спокойнее. Застройщики почти прекратят баловать скидками, но при этом сконцентрируются на качестве объектов, а продавцы квартир на «вторичке» по-прежнему будут охотиться за покупателями.

Паритет или перевес

В течение 2015 года число сделок на рынке первичной и вторичной недвижимости было практически одинаково. Подобная ситуация ожидается и в 2016 году. С ценами все не так однородно. Во-первых, будет меньше скидок на «первичке». Даже в эконом и комфорт-классе, где в основе строительства лежат преимущественно отечественные материалы, застройщики уже не могут позволить себе играться с ценами.

«Ожидать снижения цен не стоит, так как рынок просто не сможет опуститься ниже себестоимости и затрат, связанных со строительством объекта. И это касается всех классов жилья», - уверена Олеся Перчак, заместитель генерального директора по вопросам маркетинга, компании UDP.

В сегментах «бизнес» и «премиум» ситуация еще жестче - существенная импортная составляющая, напротив, провоцирует рост цен в связи с девальвацией. Поэтому в 2016 году цены на квартиры этих классов будут плавно повышаться.

В целом же отправная стоимость квадратного метра эконом-класса, которую мы видим сегодня, это именно тот минимум, ниже которого девелоперы в ближайший год явно не опустятся.

Квартира в Киеве - это уровень 13-15 тыс. грн., смотреть подробнее, в Одессе стартовая цена на повое жилье от 12 тыс. грн., в Днепропетровске - от 11 тыс. грн., во Львове - от 9 тыс. грн. и в Харькове - от 8 тыс. грн. Причем ценовая разница между «экономом» и «комфортом», которая находится в пределах 50%, в 2016 году сократится до 25-30%. А застройщики уверяют, что квартиры эконом-класса по всем характеристикам уже будут тяготеть к комфорту. Зачем они такое говорят? Ну, понятно же!

В «бизнес»-классе цены в столице стартуют от 17-20 тыс. грн., в Одессе - от 16 тыс. грн., во Львове - от 13 тыс. грн., в Харькове и Днепропетровске - от 12 тыс. грн.

«Премиум» начинается с ценника на уровне 34-36 тыс. грн. в Киеве, в Одессе - от 28 тыс. грн., Днепропетровске - от 27 тыс. грн., в Харькове - от 22 тыс. грн., во Львове - от 20 тыс. грн. Впрочем, альтернатива дорожающим в крупных городах квадратным метрам есть. Продолжается активная застройка пригородов крупных мегаполисов. Например, Бровары, Борисполь, Ирпень, Чайка возле Киева, Винники и Сокольники около Львова, Новомосковск в 25 км от Днепропетровска или Молодежное и Великодолинское рядом с Одессой. Во всех этих населенных пунктах ведется достаточно активная застройка, а цены всего на 10-20% ниже, чем в «материнских» городах. Да, стоимость жилья в пригородах постепенно выравнивается, но в 2016 году все еще останется возможность купить новую квартиру в «сателлите» с ощутимой скидкой по сравнению с «метрополией».

«Пока что застройщики балуют доступной ценой на квартиры, да разнообразием новостроек. Поэтому приток покупателей жилья в новостройках городов-спутников будет расти», - считает Анна Искиэрдо, директор проектной компании «АИММ-Групп».

Изучаем и придираемся

В 2014-2015 годах борьба за покупателя заставила девелоперов стыдиться плохого качество строительных работ и положила конец грустным проектам и неудобным планировкам. Первые объекты комфорт-класса научили покупателей выбирать, искать альтернативу, а не слепо принимать жилье таким, каким его построили. Утопающий в зелени двор, где хватает места для парковки машин и детской площадки, грамотная и привлекательная архитектура, удобные и продуманные планировки квартир, вестибюли и коридоры с хорошим, подчас дизайнерским ремонтом, развитая общественная инфраструктура - это то, что уже вскоре станет стандартом при строительстве даже самого доступного жилья. «А вот дома «дискомфорт-класса», построенные с использованием дешевых и не всегда безопасных строительных материалов, подверженньіх возгоранию и быстрому разрушению под воздействием непогоды, постепенно уйдут в прошлое», - уверен Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».

Не менее болезненный вопрос как для застройщиков, так и для покупателей - энергоэффективность. Бурный рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги заставил девелоперов задуматься об оснащении ЖК не только материалами, которые хранят тепло (это даже не оговаривается!), но и более вдумчиво подходить к водоснабжению, отопительным системам: уже при проектировании дома предусматривается установка полноценных тепловых пунктов, а также систем, которые позволяют снизить потери энергоресурсов.

«Проблема лишь в том, что внедрение и разработка такого инструментария - довольно недешевое удовольствие, за которое должен платить застройщик, а по факту, платит покупатель. И государство не предлагает программ, которые могли бы компенсировать все эти затраты, даже частично», - сокрушается Олеся Перчак. Поэтому все эти технологии пока что останутся уделом более дорогих ЖК, где покупатели согласятся переплачивать за будущую экономию на коммунальных счетах.

Также в 2016 году все больше внимания будет уделяться проектам комплексной застройки, с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, которые являются своеобразным нематериальным бонусом при покупке жилья. Раньше на это никто особого внимания не обращал, сегодня же близость торгового центра, школы или института воспринимается как неоспоримое преимущество.

А в новостройках классов «бизнес» и «премиум» и вовсе прослеживается тенденция, где вдобавок к квадратным метрам прилагается полноценный сервис - охрана, хостес, уборка квартир, тренажерный зал, бассейн и т.д. И не исключено, что эти стандарты со временем переместятся в ЖК классом ниже. Хотя это будет происходить точечно.

Торгуйся, если сможешь

На вторичном рынке, как и прежде, в приоритете покупатель с иностранной валютой. И в 2016 году отношение продавцов не изменится: есть доллары на руках - есть торг и быстрая сделка. Причем риэлторы считают, что дно «вторички» близко и покупателям нужно ловить момент. «Наиболее быстро на падение цен реагируют окраины и спальные районы городов. Немного медленнее откликаются продавцы квартир в центре», - говорит Ярослав Холморогов, специалист по недвижимости агентства недвижимости «КиевДомСервис». Главный удар приходится на старый жилой фонд, возраст которого достигает 20-40 лет и более. Даже попытки модернизировать такие дома не гарантируют новые коммуникации, автономное отопление и водоснабжение, а также социально однородный состав жильцов

Однако для тех покупателей, которые хотят закрепиться в крупном городе и стать владельцем пусть и плохонькой, но все же собственной недвижимости, это шанс. Да, новострой дает неоспоримо больше преимуществ, но переплачивая 10-15% за квартиру в «панельке», взамен получают готовую крышу над головой без риска заморозки строительства и затяжного ввода дома в эксплуатацию.

А вот дома постройки начала 2000-х годов на падение цен реагируют не столь быстро. И невзирая на то, что тогда строительство отличалось существенными недостатками (дешевые материалы, неизносостойкие отделка и коммуникации), эти ЖК формально относятся к значительно более новому жилому фонду, поэтому рассчитывать на то, что удастся выторговать существенный дисконт, вряд ли стоить.

Вообще, сегодня хозяева готовы торговаться, когда квартира находится в продаже достаточно долго и аппетиты продавцов более умеренные, а также когда у покупателя есть вся сумма на руках и он готов провести сделку в кратчайшие сроки. Кроме того, нередко продавец соглашается «в нагрузку» оставить покупателю мебель и бытовую технику. Выгода от такой сделки, конечно, оправдана не всегда, но в некоторых случаях разумна. Например, если квартира приобретается для сдачи в аренду, и новый владелец не хочет особо напрягаться с ремонтом и обновлением жилья.

Аренда с добавками

Постепенный рост ставок, которые достаточно долгое время сохранялись почти неизменными, в 2016 году может затронуть практически все квартиры, сдаваемые в аренду. Во что это выльется в реальности, сильно зависит от состояния экономики. Арендодатели хотели бы поднять цены на 10-20%, а подчас и выше. Естественно, ссылаясь на девальвацию. Но стагнация личных доходов арендаторов не позволит арендодателям уж очень жадничать. Потому что альтернатива сдаче за разумную цену - простаивание квартиры пустой в то время, когда за нее все равно нужно платить по коммунальным счетам. Кстати, «коммуналка» нынче практически повсеместно выведена из суммы аренды - оплата идет отдельно. Так и хозяева, и арендаторы страхуют свои риски. Конечно, владельцам шикарных апартаментов проще найти щедрого арендатора, готового платить все больше и больше, вслед за девальвацией гривны. Но таких все же немного. Так что арендодатели будут довольствоваться все более и более бюджетными косметическими ремонтами, постепенно переводя свои квартиры из чуть более высокого класса, в менее высокий. При этом риэлторы говорят, что все более распространенной становится практика сдачи квартир на 3-4 комнаты нескольким сожителям или семьям. Таким образом, хозяин не имеет проблем с поиском жильцов, а сожители существенно экономят на аренде. Но и этот вариант имеет недостатки - такое жилье изнашивается намного быстрее, да и конфликты с постояльцами - не редкость.

Также в ближайшие годы не исключено распространение доходных домов, в которых аренда квадратных метров предусматривает целый перечень сопутствующих бытовых услуг и полноценную инфраструктуру прямо в жилом комплексе. Правда, первый доходный дом будет сдан в эксплуатацию в Киеве лишь в конце 2016 года, но все предпосылки к массовому появлению таких объектов есть.

Можно неспеша

Доступное ипотечное кредитование в 2016 году явно не вернется. Поэтому покупателям придется довольствоваться существующими программами рассрочки. При покупке бюджетного жилья первый взнос составляет около 50%. Остаток суммы выплачивается по двум схемам: либо до сдачи дома в эксплуатацию, но чаще - в течение 1-3 лет. Из неприятного - индексация платежей по мере приближения завершения строительства. Правда, некоторые застройщики декларируют, что размер взносов не будет увеличиваться. Но они лукавят, так как ежемесячные платежи в любом случае привязаны к валютному курсу.

В сегментах бизнес и премиум рассрочка не так популярна. Обычно покупатель вносит до 50-70% всей суммы, а оставшуюся задолженность гасит в течение нескольких месяцев