Право на землю, которое нужно защищать

"Владеть" далеко не всегда означает "распоряжаться". Касается это и прав собственности на земельные участки. В первую очередь, тех, которые были оформлены до 2003 года, поскольку в старых государственных актах на право собственности на землю не был указан кадастровый номер.
Вообще-то за двадцать два года независимости Украины форма государственных актов на право собственности на землю менялась трижды. И вот как раз госакты старого образца - оранжевого цвета - не содержали сведений о присвоении кадастрового номера земельному участку.

Для чего нужен кадастровый номер

На право владения земельным участком отсутствие кадастрового номера не влияет - государственные акты действительны и без кадастрового номера. А вот по своему усмотрению распоряжаться земельным участком, то есть продать его, подарить, наследовать, передать в аренду или же в ипотеку - без кадастрового номера невозможно. С 1 января 2010 года вступили в силу изменения, внесенные в 120-ю статью Земельного кодекса, предусматривающие, что кадастровый номер земельного участка является существенным условием при оформлении, скажем, договора купли-продажи. И без такого номера нотариусы просто не имеют права удостоверять такой договор. То есть, в случае, к примеру, продажи земельного участка или дома, расположенного на приватизированном земельном участке, в договоре купли-продажи должен быть указан кадастровый номер земельного участка. Если в госакте такой номер не указан, его нужно присвоить. И это главная причина для того, чтобы заняться присвоением кадастрового номера. 

Что такое кадастровый номер

Кадастровый номер земельного участка - это специальный код, который присваивается земельному участку. Он состоит из 19 цифр. Первые десять цифр обозначают населенный пункт, следующие две - зону, далее три цифры - квартал, и еще четыре цифры - это номер участка. Этот специальный код уникален - он не повторяется на всей территории Украины, присваивается при формировании земельного участка и сохраняется за ним на все время его существования.

Как подчеркивает главный юридический советник проекта "Агроинвест" Павел Кулинич, "кадастровый номер отменяется в момент прекращения существования земельного участка, а он прекращает свое существование при разделении на два других участка или же объединения с другим земельным участком. Именно тогда образуется новый земельный участок. Но кадастровый номер не выбрасывается, а передается в архив органов земельных ресурсов и сохраняется пожизненно, чтобы, не дай Бог, через много лет такой же номер не был присвоен в Украине другому участку. Потому что тогда будет нарушен принцип уникальности кадастрового номера."

Что гарантирует кадастровый номер

Кадастровый номер помогает защитить владельца земельного участка от земельных махинаций, а также решить все споры, которые ведутся вокруг продажи недвижимости, расположенной на земле. Кадастровый номер означает, что информацию о земельном участке и о праве на него внесено в систему кадастра. То есть государство признает лицо собственником земельного участка и обязуется гарантировать его право собственности. В частности, наличие кадастрового номера дает владельцу гарантию того, что границы земельного участка уже никто не изменит без ведома владельца и его нельзя будет потерять в случае подделки документов, - констатирует юридический советник проекта "Агроинвест" Павел Кулинич.

Здесь нужно напомнить, что в Украине на данный момент уже действует Национальная кадастровая система. В ней собирается информация обо всех земельных участках. Сведения, вносимые в эту единую базу данных, проверяются и систематизируются высококвалифицированными специалистами. После внесения сведений о земельном участке в Государственный земельный кадастр информация о нем отображается еще и на публичной кадастровой карте, которую можно найти в сети Интернет. Благодаря этому каждый владелец земли может проверить правильность расположения своего участка на электронной карте страны. Кадастр гарантирует, что он не накладывается на соседний земельный участок, землю никто не сможет противоправно присвоить или передать кому-то другому без ведома ее законного владельца или пользователя.

И если, скажем, Вам в руки попал документ, где написано: земельный участок такой-то, кадастровый номер такой-то, и Вы хотите проверить подлинность, то можно ввести кадастровый номер в базу данных и база выдаст - есть ли такой земельный участок. Если он есть - все нормально. Если же его нет, тогда этот кадастровый номер недействителен или липовый.


Что необходимо сделать для присвоения земельному участку кадастрового номера

Присвоение земельному участку кадастрового номера процесс довольно длительный и несколько обременительный. Хотя, согласитесь, вопросы, связанные с оформлением права собственности, требует и повышенного внимания, и надлежащей точности. Так что, для получения кадастрового номера следует осуществить несколько шагов.

Шаг первый

Прежде всего, для получения кадастрового номера нужно обратиться в землеустроительную организацию, которая имеет соответствующую лицензию. Это может быть государственная или негосударственная организация. Выбор за владельцем. Но при этом важно не попасть на недобросовестных исполнителей землеустроительных работ.

Директор Ресурсного центра по правам на землю, президент Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль советует начать поиски землеустроительной организации с обращения, скажем, к соседям, к знакомым, которые проживают в Вашем же селе. То есть, к тем, кто воспользовался услугами такой организации и может дать им оценку. Можно также обратиться в сельсовет или же в районное управление земельных ресурсов. Если организация нашлась и о ней хорошие отзывы, эксперт советует проверить наличие в составе этой организации сертифицированных землеустроителей. Для этого нужно попросить копию сертификата на того, кто является сертифицированным землеустроителем или проверить наличие сертификата на сайте Госземагентства или на сайте zem.ua, где тоже есть ссылка на реестр сертифицированных землеустроителей.

Шаг второй

Следующий шаг - это заключение договора с землеустроительной организацией. При заключении договора особое внимание следует обратить на срок выполнения работ. Согласно действующему законодательству он не может превышать шести месяцев. И вообще, как подчеркивает начальник юридического департамента Земельного союза Украины Анна Матвиенко, прежде чем подписывать такой договор надо его подробно и внимательно прочитать. Если лицу какие-то условия не понятны, нужно обращаться к юристам, чтобы они разъяснили эти пункты, поскольку если заказчик согласится на условия, которые ему невыгодны, это в будущем может иметь весьма негативные для него последствия. Также следует обратить внимание на стоимость и на объем работ, которые должна выполнить землеустроительная организация. Законодательством Украины утвержден типовой договор, который необходимо использовать при заключении договора на выполнение землеустроительных работ.

Кстати, чтобы потом лично не обращаться к государственному кадастровому регистратору и в регистрационную службу - это можно поручить землеустроительной организации.
                                                  
Шаг третий

После подписания соглашения с землеустроительной организацией, специалисты проводят комплекс геодезических работ по установлению границ земельного участка, создают техническую документацию по землеустройству. Все это происходит с помощью современного Джи-Пи-эС оборудования. Границы земельного участка, при необходимости, должны быть закреплены межевыми знаками установленного образца. Техническая документация должна быть составлена в бумажной форме и в электронной форме. Владельцам земельных участков следует требовать от землеустроительной организации предоставления экземпляра изготовленной землеустроительной документации в бумажной форме. В случае спора относительно границ земельного участка в суде, она будет служить доказательством .

Земельным кодексом Украины, как объясняет начальник юридического департамента Земельного союза Украины Анна Матвиенко, предусмотрена также необходимость согласования границ земельного участка с собственниками и пользователями смежных участков. Однако, по словам эксперта, это не означает, что сосед имеет право безосновательно отказать в подписании документов. Такой отказ должен быть обоснован и подтвержден соответствующими документами. Это, например, может быть Государственный акт на право собственности на земельный участок или материалы инвентаризации земельных участков. Если все же сосед отказывается подписывать эти документы, тогда этот вопрос следует решать в судебном порядке.

Шаг четвертый

Далее земельный участок регистрируется в территориальном органе Государственного земельного агентства. Владелец участка может самостоятельно обратиться с соответствующим заявлением о регистрации. Зарегистрировать земельный участок может и землеустроительная организация, если это предусмотрено в договоре.
К заявлению прилагаются: копии документов, удостоверяющих личность, о полномочии действовать от имени владельца, о присвоении налогового номера; разработанная техническая документация по землеустройству в бумажном виде и в электронной форме, а также квитанция об оплате услуг по государственной регистрации земельного участка.
По словам директора Ресурсного центра по правам на землю, президента Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрея Кошиля, есть два основания для возвращения документов, предоставленных для регистрации земельных участков. "Первое - ошибка землеустроительной организации, второе - наложение земельных участков, пересечение их границ и тому подобное. По мнению эксперта, в любом случае целесообразно обратиться к землеустроительной организации, показать ей отказ регистратора и выяснить - в чем же прчина. Если допущена техническая ошибка, тогда землеустроительная организация должна ее исправить. А если это наложение земельных участков или пересечение их границ, то возможно придется обращаться в суд.
                                   
Шаг пятый

В течение четырнадцати дней кадастровый регистратор рассматривает заявление, регистрирует земельный участок, вносит сведения о нем в государственный земельный кадастр и выдает владельцу выписку из государственного земельного кадастра об участке с указанием в нем кадастрового номера. Услуги эти предполагают оплату. По словам начальника юридического департамента Земельного союза Украины Анны Матвиенко, такая плата определена Постановлением Кабинета Министров и на сегодняшний день составляет:
65 гривен - за непосредственную регистрацию земельного участка, 60 грн - за внесение сведений в Государственный земельный кадастр Украины, 53 грн - за получение выписки из Государственного земельного кадастра.

Шаг шестой

Получив выписку из Государственного земельного кадастра следует обратиться к Регистрационной службе соответствующего подразделения Министерства юстиции Украины по месту расположения земельного участка с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Также необходимо приложить заявление о государственной регистрации, паспортные данные, копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, квитанции об оплате государственной пошлины и услуг по предоставлению выписки из Государственного реестра прав. Кроме этого, необходимо представить оригинал государственного акта на право собственности на земельный участок и выписку из Государственного земельного кадастра о земельном участке.

Поданное заявление рассматривается Государственным регистратором в течение двух недель. Если в документах ошибок нет, владельцу участка выдается Выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений. Таким образом, право собственности на земельный участок зарегистрировано государством.

Шаг седьмой                                                   

После надлежащей регистрации, информация об участке должна появиться на сайте - на Публичной кадастровой карте. Доступ к ней открыт всем желающим. Благодаря этому каждый владелец земли может проверить правильность расположения своего участка на карте страны. Кадастр гарантирует, что ваш земельный участок не накладывается на соседний и эту землю никто не сможет передать кому-то другому. Таким образом, Ваше право не только владеть, но и распоряжаться Вашей землей - признано, закреплено и гарантировано.

С.Сидорин, ЧасUA