Территория права: кто поможет объединению совладельцев многоквартирных домов?

Быть совладельцем многоквартирного дома не только приятно, ответственно, но еще и довольно выгодно. Многие из тех, кто нашел в себе смелость создать объединение совладельцев собственного многоквартирного дома, эту выгоду уже оценили. Но не все. Что, конечно же, отпугивает новых желающих ощутить себя хозяином в своем многоквартирном доме. И сказывается на количестве таких объединений.
О процедуре, преимуществах и сложностях создания объединений совладельцев многоквартирного дома, пойдет речь в интервью юриста юридической фирмы "Гвоздий и Оберкович" Александра Бацуца.


- Сколько в Украине на данный момент создано объединений совладельцев многоквартирного дома или ОСМД?

- С момента вступления в силу Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" и по состоянию на конец 2013 года, в Украине создано приблизительно 16,847 тис. объединений совладельцев многоквартирных домов (далее – ОСМД). Это составляет немногим более пятой части от общего количества многоэтажных домов в стране.

- Почему столь невысокие темпы создания ОСМД?

- Это можно объяснить, во-первых, юридической малограмотностью населения в вопросе создания и деятельности ОСМД в Украине.

Совладельцы дома также часто побаиваются брать на себя полную ответственность за его состояние и функционирование.

Еще одной причиной не такого большого, как можно надеяться, количества ОСМД некоторые эксперты называю непрозрачность и сложность самого Закона Украины "Об объединение совладельцев многоквартирного дома" (далее - Закон), а именно его статей, касающегося процедуры создания такого объединения.

- Как выглядит процедура создания объединения совладельцев многоквартирного дома?

- Согласно ст. 6-й Закона, для создания ОСМД необходимо провести учредительное собрание. При чем созывать его имеют право только собственник дома или инициативная группа, состоящая из троих собственников квартир или нежилых помещений.

При этом, инициатор созыва, должен предупредить каждого владельца квартиры и нежилых помещений не менее, чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания. Данное уведомление направляется в письменной форме и вручается каждому владельцу под расписку или путем почтового отправления - заказным письмом. В сообщении о проведении учредительного собрания указывается следующее:
 - по чьей инициативе созывается собрание,
 - место и время проведения,
 - проект повестки дня.

Далее, непосредственно в день проведения учредительного собрания при наличие кворума - не менее половины от всех владельцев квартир или нежилых помещений, или их представителей - поднимается вопрос об избрании главы собрания, за которого должны проголосовать не менее половины присутствующих и имеющих право голоса лиц.

Для того, чтобы решение о создании ОСДМ было легитимным, за него персонально путем поименного голосования должны проголосовать не менее двух третей от числа присутствующих лиц, имеющих право голоса.

Далее происходит процедура государственной регистрации ОСМД как юридического лица в порядке Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей" и постановления Кабинета Министров Украины № 1521 от 11.10.2002 года "О реализации Закона Украины "Об объединение совладельцев многоквартирного дома".

Государственная регистрация новообразованных ОСМД проводится исполнительным органом городского, районного в городе совета, районной, районной в гг. Киеве и Севастополе государственной администрацией по месту нахождения многоквартирного дома.

Для этого уполномоченное учредительным собранием лицо (далее - заявитель) подает непосредственно или направляет по почте (заказным письмом) в орган государственной регистрации:
- регистрационную карточку, которая одновременно является заявлением о государственной регистрации объединения;
- протокол учредительного собрания, на котором было принято решение о создании объединения и утверждении его устава;
- два экземпляра оригинала и пять копий устава объединения;
- список членов объединения;

Далее, соответствующий орган государственной регистрации, в случае соответствия всех документов требованиям Постановления Кабинета Министров Украины № 1521 от 11.10.2002 года "О реализации Закона Украины "Об объединение совладельцев многоквартирного дома", в течении месяца после поступления необходимых документов, вносит данные регистрационной карточки в реестр и выдает свидетельство о государственной регистрации объединения с указанием идентификационного кода согласно ЕГРПОУ, а в случае отказав регистрации - дает мотивированный письменный ответ.

По окончанию государственной регистрации новообразованного ОСМД, заявителю выдается оригинал и пять копий свидетельств о государственной регистрации объединения, а также оригинал и пять копий его устава с соответствующей отметкой органа государственной регистрации.

После получения свидетельства о государственной регистрации ОСМД считается образованным и может начинать свое функционирование.

- Как такая вот процедура создания подобных объединений влияет на их количество?

- Если проанализировать, приведенную выше, процедуру образования ОСМД, то особые сложности и загвоздки в ней найти не так-то просто. Сложности, скорее, как всегда, присутствуют в организационных вопросах проведения учредительного собрания. Не всегда просто собрать необходимый кворум реальных собственников квартир и реальных собственников нежилых помещений многоквартирных домов, да еще и заблаговременно их об этом предупредить. Это дело скрупулёзное и требует ответственности от инициатора созыва собрания. Потому, я считаю, что сама процедура создания таких объединений на их количество не влияет, так как регламентирована достаточно детально и понятно.

Основная проблема столь малого количества новообразованных ОСМД, по моему мнению, состоит в том, что Законом не предусмотрен механизм автоматического членства в нем всех владельцев жилых квартир и нежилых помещений многоквартирного дома после образования ОСМД.

На сегодняшний день, членство в ОСМД является добровольным и может приобретаться одновременно с созданием объединения при проведении учредительного собрания, а также индивидуально, на основании письменного заявления, в любой момент его существования.Членство в объединении начинается на основании поданного письменного заявления владельца с согласия объединения.

Сам порядок принятия в объединение определяется уставом.Такой порядок на практике часто приводит к тому, что управление в доме может перейти к лицам, которые хотят лишь побольше
заработать на жильцах, устанавливая необоснованные коммунальные тарифы. Этими лицами зачастую являются, либо те, кто приближен к первичному собственнику дома, который сам инициировал образование ОСМД, либо владельцы квартир, приближенные к ЖЭКу, который обслуживал этот дом до образования ОСМД.

И все это потому, что в уставе ОСМД, можно прописать любой порядок вхождения в члены ОСМД, включая финансовые требования. Тем самым правление ОСМД может ограничить любыми путями влияние на их работу всех не равнодушных к жизнедеятельности дома владельцев квартир и владельцев нежилых помещений.

Можно с уверенностью сказать - для того, чтобы процесс образования ОСМД по Украине стал массовым, заработал на полную силу и, как следствие, реформирование ЖКХ Украины реально двигалось в сторону Европы, первым делом нужно ввести изменения в Закон Украины "Об объединение совладельцев многоквартирного дома". А именно, нужно предусмотреть внедрение механизмов защиты каждого владельца квартиры и нежилых помещений в многоквартирном доме от возможных рейдерских захватов частных эксплуатационных фирм. То есть следует прописать в Законе, что каждый собственник квартиры и нежилого помещения в доме становится членом ОСМД с момента образования в этом доме ОСМД.